Гайд покупки недвижимости
Почему стоит инвестировать в Грузии?
Где и что покупать?
Как купить?
Правовые вопросы
Процесс покупки недвижимости в Грузии
Подготовка договоров
Процесс регистрации прав собственности
Комиссии при покупке дома
Налог на имущество
Затраты на продажу
Налоги на дарение и наследство
Расходы на ведение бизнеса
Коммунальные услуги
Доход от аренды жилья
Компании по аренде/клининговые услуги
Разделы Гайда

Правовые вопросы

Процесс покупки недвижимости в Грузии
Подготовка договоров
Процесс регистрации прав собственности
Комиссии при покупке дома
Налог на имущество
Затраты на продажу
Налоги на дарение и наследство
Расходы на ведение бизнеса
Коммунальные услуги
Доход от аренды жилья
Компании по аренде/клининговые услуги
Процесс покупки недвижимости в Грузии
При покупке недвижимости заключается договор между продавцом и покупателем в трех экземплярах и на двух языках: на грузинском и на том, который выберет покупатель-нерезидент (английский, русский, французский и др.).
Одна копия – отправляется продавцу, а две других — покупателю: одна для личного пользования и вторая для регистрации прав собственности.
При подписании контракта присутствие покупателя не требуется. Это может сделать посредник, которому потребуется паспорт представителя и нотариально заверенная доверенность.
В приложение к договору прилагается копия паспортов участников сделки, указываются имя покупателя, его паспортные данные, место регистрации и гражданство.
Важно: иностранцы могут покупать и владеть недвижимостью в Грузии с теми же правами и обязанностями, что и граждане страны. Однако землю для фермерских хозяйств могут приобрести только граждане Грузии.
Подготовка договоров
Договор купли-продажи регистрируется через местное отделение Дома Юстиции (Министерство Юстиции Грузии). Частные продавцы предпочитают получать оплату наличными средствами (чаще всего в долларах), в то время как компании-застройщики принимают банковские переводы в лари(GEL), национальной валюте Грузии.
Способы, сроки и размер оплаты прописаны в договоре купли-продажи.
До заключения договора покупатель может проверить всю информацию о недвижимости в публичном реестре. Выписку в электронном виде можно получить, подав заявление и копию документа, удостоверяющего личность, в Дом Юстиции.
Выписка из реестра имеет уникальный международный штрих-код, который гарантирует достоверность информации, нотариально заверять этот документ не нужно. В 2017 году в кадастровую систему была внедрена технология блокчейн, которая минимизировала вероятность фальсификации документов на недвижимость.
Данный документ содержит следующие сведения о недвижимости:
  • Данные о собственнике
  • Находится ли недвижимость под арестом
  • Выплачивается ли ипотека по представленной недвижимости
  • Информация об ограничениях, обременениях или отчуждении прав собственности, а также правопритязаний или прав требования
Процесс регистрации прав собственности
Быстрый и прозрачный процесс регистрации прав собственности занимает 1-4 дня. Для регистрации и заключения договора купли-продажи недвижимости в Грузии требуется только паспорт.
Приобретенная недвижимость в Грузии может быть зарегистрирована как на физическое, так и на юридическое лицо. Регистрация прав собственности происходит в местном Доме Юстиции на основании договора купли-продажи и подтверждения произведенной оплаты.
Размер стоимости регистрации прав собственности зависит от сроков.
Ознакомтесь с необходимыми документами для каждого типа недвижимости:
Недвижимость по договору обмена
Строящаяся квартира, Квартира в многоквартирном доме
  • Заявление
  • Копия паспорта
  • Договор купли-продажи
  • Подтверждение уплаты регистрационного взноса
Строящийся индивидуальный объект
Недвижимость, полученная по наследству, в подарок, выигранная на аукционе
  • Заявление
  • Копия паспорта
  • Подтверждение уплаты регистрационного взноса
  • Документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество
  • План инвентаризации или справка из архива технического учета
  • Кадастровый измерительный чертеж и его электронная версия
Строящийся многоквартирный дом
  • Заявление
  • Копия паспорта
  • Подтверждение уплаты регистрационного взноса
  • Документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество
  • Строительная документация: разрешение на строительство, проект и указ о соглашении
  • Поэтажная схема помещений
  • Кадастровый измерительный чертеж и его электронная версия
Комиссии при покупке дома
При покупке недвижимости в Грузии оплачивается только государственная пошлина для регистрации договора купли-продажи в Доме Юстиции.
Важно: стоимость квартир c полным ремонтом – $150-400 за 1 м2, в зависимости от качества стройматериалов и того, что входит в услуги. В апарт-отелях цена колеблется от $400-500 за 1 м2 включая мебель и технику.
Налог на имущество
Налог на имущество в Грузии зависит от общего дохода семьи и применяется к налоговым резидентам Грузии, то есть к физическим лицам, зарегистрированным в качестве налогоплательщиков в налоговых органах Грузии.
Следует отметить, что налог на имущество физических лиц также распространяется на незавершенное строительство, здание или его часть.
Налог на имущество физического лица рассчитывается на основании декларации, поданной в налоговый орган. Предоставить декларацию в Грузии необходимо не позднее 1 ноября, а оплата производится не позднее 15 ноября календарного года.
Физическое лицо подает налоговую декларацию на имущество, если доход его семьи превышает 40 000 лари (13 880 долларов США) в предыдущем календарном году.
Годовая ставка налога на налогооблагаемое имущество физического лица дифференцируется в зависимости от дохода семьи налогоплательщика в течение налогового года и определяется следующим образом:
  • до 100 000 GEL (34700 USD) — от 0,05% до 0,2%*
  • от 100 000 GEL (34700 USD) и более от 0,8% до 1%*
*процент считается от рыночной стоимости налогооблагаемого имущества на конец налогового периода
Затраты на продажу
При продаже недвижимости собственник также уплачивает подоходный налог в размере не более 5%. Однако этот налог распространяется только на налоговых резидентов Грузии.
Налоги на дарение и наследство
Объект, который переходит в собственность ближайших родственников (I и II степени родства), не облагается налогом.
Имущество, подаренное или перешедшее в наследство родственникам III и IV степени родства не будет облагаться налогом, если его рыночная стоимость не превышает 150 000 GEL (50 000 USD).
Расходы на ведение бизнеса
Налогообложение местного бизнеса также прозрачно. Сегодня в Грузии для юридических лиц действуют следующие налоги:
  • Подоходный налог — 15%
  • НДС — 18%
  • Налог на импорт — 0%, 5%, 12% в зависимости от товара
  • Акциз — устанавливается в зависимости от вида товаров и услуг (ставки налога указаны в ст. 188 Налогового кодекса Грузии)
  • Налог на имущество — от 0,05% до 1%
Важно: Все налоги, кроме последнего — общегосударственные, а налог на имущество — региональный. Для учредителей компаний также имеет значение налог на дивиденды, ставка которого установлена в размере 5%.
Коммунальные услуги
Стоимость коммунальных услуг в Грузии считается относительно низкой по сравнению с другими странами. Все счета можно легко оплатить с помощью банковского перевода.
Электроэнергия
Cтоимость киловатт-часа колеблется от 0,12 до 0,14 GEL в зависимости от напряжения и наличия у плательщика освобождения от уплаты НДС. Среднемесячный счет для двух человек — около 25-30 GEL (8-10 USD).
Вода
За водоснабжение в Грузии отвечают несколько частных компаний, крупнейшая из которых — "GWP". Есть два варианта тарифа:
  • По метрам (1м3 = 0,2655 GEL)
  • По количеству проживающих в квартире (1м3 = 3,15 GEL в месяц на человека)
Газ
Уплата производится по счетчику. Одна из крупнейших компаний, “Tbilisi Energy”, предлагает потребительский тариф стоимостью от 0,39 до 0,46 GEL за м3 (в зависимости от того, освобожден ли собственник от НДС). С мая по сентябрь-октябрь отопление не требуется из-за погодно-климатических условий.
Среднемесячный счет для двух человек — около 15 GEL (5 USD).
Отопление
Центрального отопления в Грузии нет. Однако в большинстве новостроек установлены газовые радиаторы. Отопление квартиры может потребоваться только в зимние месяцы.
Среднемесячный счет зимой для двух человек — около 100-120 GEL (33-40 USD).
Интернет, телевидение, телефон
Безлимитный интернет со скоростью 20 Мбит/с стоит около 30 GEL (10 USD) в месяц, а тарифы на домашний телефон составляют от 4 до 5 GEL (1,3-1,7 USD).
Вывоз мусора
Фиксированная ставка 2,5 GEL на человека в месяц. Счет зависит от количества человек, зарегистрированных в квартире.
Лифт
Стоимость услуг лифта в каждом доме разная. Чтобы узнать точную цену, обратитесь к застройщику.
Затраты на обслуживание
В некоторых случаях возможны дополнительные расходы в виде затрат на обслуживание. Обычно они предназначены для уборки и ухода за зданием, прилегающей территории, двором и другими удобствами жилого комплекса. Средняя цена этих услуг составляет около 1 USD за м2 и в большинстве случаев выплачивается ежемесячно.
Доход от аренды жилья
В условиях стремительно развивающейся индустрии туризма и устойчивого экономического роста Грузия предлагает множество вариантов жилья для тех, кто хочет получать пассивный доход от инвестиций в недвижимость. В большинстве случаев покупатели приобретают студии с видом на море в апарт-отелях международных гостиничных брендов, расположенных в непосредственной близости с берегом.
Доходность квартиры, приобретенной на этапе строительства, колеблется от 10 до 15% годовых, но поскольку в Грузии постоянно появляются новые жилые комплексы, важно учитывать ликвидность объекта. Обычно застройщики переоценивают доходность от сдачи жилья в аренду, которая, согласно их расчетам, может доходить до 25% годовых. Однако реальные цифры с учетом правильно выбранного объекта инвестирования составляют 8-12% годовых.
Компании по аренде/клининговые услуги
В последнее время наблюдается рост индустрии управления недвижимостью. Компании, которые предоставляют подобные услуги, выполняют большой спектр самых разных задач в зависимости от условий, прописанных в договоре.
Предлагаемые варианты услуг:
  • Поиск клиентов для долгосрочной или посуточной аренды
  • Решение всех юридических и организационных вопросов
  • Бронирование квартиры, заселение и выселение арендаторов
  • Организация уборки жилого помещения, покупка расходных материалов
  • Полное обслуживание квартир и мест общего пользования
  • Ремонтные работы
  • Своевременная оплата коммунальных услуг
  • Другие вопросы по индивидуальной договоренности с владельцем
Вы можете доверить управление своей недвижимости международной компании, компании, предложенной застройщиком, или местному предприятию. Все они обязуются предоставлять регулярные отчеты об аренде квартир.
Частная компания по управлению недвижимостью предлагает профессиональные услуги, осуществляемые экспертами. Для застройщиков это второстепенный бизнес. Поэтому они не могут предоставить такой же уровень профессионализма как компании, для которых это является их основной сферой деятельности.
Стоимость услуг профессионального управления недвижимостью составляет 40% от ставки аренды. В них включены абсолютно все расходы на содержание жилья. Собственник может получить чистую прибыль в размере 60% от суммы аренды, не беспокоясь об износе квартиры, порче имущества и прочих нюансах.
Владислав Сикорский
Консультант по недвижимости Korter
«Возьму на себя поиск и проверку вариантов жилья, подскажу выгодные условия покупки и помогу спокойно провести сделку с застройщиком»
Предыдущий раздел
Как купить?