სახლის ყიდვის წესები
რატომ ღირს საქართველოში ინვესტირება?
სად და რა ვიყიდო?
Როგორ ვიყიდოთ?
სამართლებრივი საკითხები
საქართველოში უძრავი ქონების შეძენის პირობები
ხელშეკრულებების მომზადება
საკუთრების უფლების რეგისტრაციის პროცესი
გადასახადი სახლის ყიდვისას
ქონების გადასახადი
გაყიდვის ხარჯები
მემკვიდრეობისა და ჩუქების გადასახადი
ბიზნესის ხარჯები
კომუნალური მომსახურება
საიჯარო შემოსავალი
გამქირავებელი კომპანიები/ დასუფთავების მომსახურება
სახელმძღვანელო სექციები

სამართლებრივი საკითხები

საქართველოში უძრავი ქონების შეძენის პირობები
ხელშეკრულებების მომზადება
საკუთრების უფლების რეგისტრაციის პროცესი
გადასახადი სახლის ყიდვისას
ქონების გადასახადი
გაყიდვის ხარჯები
მემკვიდრეობისა და ჩუქების გადასახადი
ბიზნესის ხარჯები
კომუნალური მომსახურება
საიჯარო შემოსავალი
გამქირავებელი კომპანიები/ დასუფთავების მომსახურება
საქართველოში უძრავი ქონების შეძენის პირობები
უძრავი ქონების შეძენა ხდება შესაბამისი ხელშეკრულების გაფორმებით გამყიდველსა და მყიდველს შორის 3 ეგზემპლიარად და 2 ენაზე. ქართულ ენაზე და მეორე არარეზიდენტი მყიდველის მიერ შერჩეულ ენაზე (ინგლისური, რუსული, ფრანგული და სხვა).
სამი ასლიდან ერთი ეგზავნება გამყიდველს, ორი კი მყიდველს, პირადი მოხმარებისთვისა და უფლების რეგისტრაციისთვის.
ხელშეკრულების გაფორმებისას არ არის საჭირო მყიდველის ყოფნა. ეს შეიძლება გაკეთდეს შუამავლის მიერ, რომელიც მოითხოვს ნოტარიულად დამოწმებულ მინდობილობას და წარმომადგენლის პასპორტს.
ხელშეკრულებას დანართის სახით დაერთთვის გარიგების მონაწილეთა პირადობის დამადასტურებელი მოწმობების ასლები, აგრეთვე ემატება ინვესტორის სახელი, პასპორტის მონაცემები, ინფორმაცია რეგისტრაციის ადგილისა და მოქალაქეობის შესახებ.
მნიშვნელოვანია: უცხოელებს შეუძლიათ იყიდონ და ფლობდნენ უძრავ ქონებას საქართველოში იგივე უფლებებითა და მოვალეობებით, როგორც ქვეყნის მოქალაქეები. თუმცა მეურნეობისთვის მიწის შეძენა მხოლოდ საქართველოს მოქალაქეებს შეუძლიათ.
ხელშეკრულებების მომზადება
ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება ფორმდება იუსტიციის სახლის ტერიტორიალურ განყოფილებაში. დასრულების შემდეგ ნაყიდი უძრავი ქონების საფასური გადაეცემა გამყიდველს. კერძო ბინათმფლობელებს ურჩევნიათ მიიღონ უძრავი ქონების გადასახადი ნაღდი ანგარიშსწორებით (ძირითადად აშშ დოლარში), ხოლო სამშენებლო კომპანიები იღებენ გადახდებს საბანკო გადარიხვით საქართველოს ეროვნულ ვალუტაში, ლარში (₾).
გადახდის ვადები, ოდენობა და საშუალებები გაწერილია უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებაში.
ხელშეკრულების გაფორმებამდე ინვესტორს შეუძლია შეამოწმოს სრული ინფორმაცია უძრავი ქონების შესახებ საჯარო რეესტრში. ამონაწერი ელექტორნული სახით შეიძლება მიიღოთ იუსტიციის სახლში განაცხადის შეტანით, რომელსაც თან უნდა დაერთოს პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტის ასლი.
რეესტრის ამონაწერს გააჩნია უნიკალური საერთაშორისო შტრიხ-კოდი, რაც არის გაცემული ინფორმაციის უტყუარობის გარანტია. ამის გამო დოკუმენტს ნოტარიალური დამტკიცება არ ესაჭიროება. ეს გახდა შესაძლებელი 2017 წლიდან, როდესაც საკადასტრო სისტემაში დაინერგა ბლოკჩეინ ტექნოლოგია, რომელმაც მინიმუმამდე დაიყვანა უძრავი ქონების დოკუმენტაციის თაღლითობისა და ფალსიფიკაციის შესაძლებლობები.
ამ დოკუმენტში მითითებულია:
  • ინფორმაცია უძრავი ქონების მფლობელის შესახებ
  • იმყოფებოდა თუ არა ქონება დაყადაღებული
  • არის თუ არა იპოთეკა წარმოდგენილ უძრავ ქონებაზე
  • ინფორმაცია გასხვისებისა და დატვირთვის შესახებ
საკუთრების უფლების რეგისტრაციის პროცესი
საკუთრების უფლების რეგისტრაციის სწრაფი და გამჭვირვალე პროცესი საჭიროებს 1-4 დღემდე. უძრავი ქონების რეგისტრაციისთვის (აგრეთვე ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გასაფორმებლად) საქართველოში საჭიროა მხოლოდ პასპორტი
ნაყიდი უძრავი ქონება შეიძლება დარეგისტრირდეს როგორც ფიზიკურ, ისე იურიდიულ პირზე. საკუთრების უფლების რეგისტრაცია წარმოებს იუსტიციის სახლის ტერიტორიულ ერთეულში ყიდვა - გაყიდვის ხელშეკრულებისა და ქონების საფასურის გადახდის დადასტურების საფუძველზე.
საკუთრების უფლების რეგისტრაციის საფასურის ოდენობა დამოკიდებულია შესრულების ვადებზე.
გაეცანით თითოეული ტიპის ქონებისთვის საჭირო დოკუმენტებს:
უძრავ ქონებაზე გაცვლის ხელშეკრულების საფუძველზე
მშნებარე ბინისთვის, ბინაზე მრავალბინიან კორპუსში
  • განაცხადი
  • პასპორტის ასლი
  • ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება
  • სარეგისტრაციო შენატანის გადახდის დასტური
ინდივიდუალური საკუთრება მშენებარე
მემკვიდრეობით მიღებული უძრავი ქონება, საჩუქრად, მოიგო აუქციონზე
  • განაცხადი
  • პასპორტის ასლი
  • სარეგისტრაციო შენატანის გადახდის დასტური
  • უძრავი ქონების ობიექტზე საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი
  • ინვენტარიზაციის გეგმა ან ცნობა ტექნიკური აღრიცხვის არქივიდან
  • საკადასტრო აზომვითი ნახაზი ან მისი ელექტრონული ვერსია
მშენებარე მრავალბინიანი ქონება
  • განაცხადი
  • პასპორტის ასლი
  • სარეგისტრაციო შენატანის გადახდის დასტური
  • უძრავი ქონების ობიექტზე საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი
  • სამშენებლო დოკუმენტაცია: მშენებლობის ნებართვა, პროექტი და ხელშეკრულების გაფორმების განკარგულება
  • შენობების სართულების გეგმები
  • საკადასტრო აზომვითი ნახაზი ან მისი ელექტრონული ვერსია
გადასახადი სახლის ყიდვისას
უძრავი ქონების შეძენისას საქართველოში ხორციელდება მხოლოდ სახელმწიფო ბაჟის გადახდა იუსტიციის სახლში ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების რეგისტრაციისას.
Важно: стоимость квартир c полным ремонтом – $150-400 за 1 м2, в зависимости от качества стройматериалов и того, что входит в услуги. В апарт-отелях цена колеблется от $400-500 за 1 м2 включая мебель и технику.
ქონების გადასახადი
ქონების გადასახადი საქართველოში დიფერენცირებულია, დამოკიდებულია ოჯახის საერთო შემოსავალზე და გამოიყენება მხოლოდ საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტების მიმართ, ანუ ფიზიკური პირები, რომლებიც არიან რეგისტრირებული საქართველოს საგადასახადო სისტემაში, როგორც გადასახადის გადამხდელები.
უნდა ავღნიშნოთ , რომ ფიზიკური პირის ქონების გადასახადში აგრეთვე შედის დაუსრულებელი მშენებლობა, შენობა ან მისი ნაწილი.
ფიზიკური პირის ქონების გადასახადის გაანგარიშება ხდება საგადასახადო ორგანოში წარდგენილი დეკლარაციის საფუძველზე. საქართველოში დეკლარაციის წარდგენის ვადა განისაზღვრება არა უგვიანეს 1 ნოემბრისა, გადახდა წარმოებს კალენდარული წლის 15 ნოემბრამდე.
ფიზიკური პირი აბარებს ქონების საგადასახადო დეკლარაციას, თუ მისი ოჯახის შემოსავალი აღემატება 40 000 ლარს (13 880 აშშ დოლარი) წინამდებარე კალენდარული წლის მანძილზე.
გადასახადის წლიური განაკვეთი ფიზიკური პირის დასაბეგრ ქონებაზე დიფერენცირდება გადასახადის გადამხდელის ოჯახის შემოსავლის შესაბამისად საგადასახადო წლის განმავლობაში და განისაზღვრება შემდეგნაირად:
  • 100 000 ლარამდე (34700 აშშ დოლარი) — 0,05%-დან 0,2%-მდე*
  • 100 000 ლარიდან (34700 აშშ დოლარი) და მეტი 0,8%-დან 1%-მდე*
*პროცენტი გამოითვლება საგადასახადო პერიოდის ბოლოს დასაბეგრი ქონების საბაზრო ღირებულებიდან
გაყიდვის ხარჯები
უძრავი ქონების გაყიდვისას მესაკუთრე აგრეთვე იხდის საშემოსავლო გადასახადს არაუმეტეს 5 %-ის ოდენობით. თუმცა ეს გადასახადი ვრცელდება მხოლოდ საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტებზე.
მემკვიდრეობისა და ჩუქების გადასახადი
იმ პირობით, თუ ქონება გადადის უახლოესი ნათესავების საკუთრებაში (I და II ხარისხის ნათესაობა), ქონება არ დაიბეგრება გადასახადით.
ანალოგიური პროცესი ეხება ჩუქებისა და III და IV ხარისხის ნათესავებისთვის ქონების გადაცემისას, ქონება არ იბეგრება თუ მისი ღირებულება არ აღემატება 150 000 ლარს ( 50 000 აშშ დოლარს).
ბიზნესის ხარჯები
საქართველოში ადგილობრივი ბიზნესის დაბეგვრის პროცესი აგრეთვე გამჭვირვალეა და დღეს იურიდიული პირებისთვის მოქმედებს შემდეგი გადასახადები::
  • საშემოსავლო გადასახი — 15%
  • დღგ — 18%
  • იმპორტის გადასახადი — 0% / 5% / 12% საქონლის შესაბამისად
  • აქციზი — წესდება საქონლისა და მომსახურების სახელობის შესაბამისად (გადასახადის განაკვეთი მოცემულია საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 188 მუხლში)
  • ქონების გადასახადი — 1%-მდე
მნიშვნელოვანია: ყველა გადასახადი გარდა ქონებისა აღიარებულია როგორც სახელმწიფო, ხოლო ქონების გადასახადი არსებობს რეგიონალური და ადგილობრივი. კომპანიის დამფუძნებლებისთვის აგრეთვე მნიშვნელოვანია დივიდენდის გადასახადი , რომლის საგადასახადო განაკვეთი შეადგენს 5 %-ს.
კომუნალური მომსახურება
საქართველოში კომუნალური მომსახურების ღირებულება სხვა ქვეყნებთან შედარებით შედარებით დაბალად ითვლება. ყველა გადასახადის გადახდა შესაძლებელია საბანკო გადარიცხვით.
ელექტროენერგია
კილოვატ საათის ტარიფი მერყეობს 0,12 დან 0,14 ლარამდე, დამოკიდებულია ძაბვაზე და თავისუფლდება თუ არა გადამხდელი დღგ-გან. ელექტროენერგიის საშუალო თვიური გადასახადი ბინაში მცხოვრებ 2 ადამიანზე შეადგენს 25-30 ლარს (8-10 აშშ დოლარი).
წყალი
საქართველოში ცენტრალური წყალმომარაგების სისტემაა, ამიტომ წყალმომარაგებაზე პასუხს აგებს რამოდენიმე კერძო კომპანია, ყველაზე მსხვილი მათ შორის არის - GWP ჯორჯიან უოთერ ენდ ფაუერი. არსებობს ტარიფის ორი ვარიანტი:
  • კუბური მეტრების რაოდენობით (1 კუბ.მ. = 0,2655 ლარი)
  • ბინაში რეგისტრირებული პირების სულადობის მიცედვით (1 კუბომეტრი = 3,15 ლარი თვეში ერთ სულ მოსახლეზე)
ბუნებრივი აირი
გადახდა წარმოებს მრიცხველის მონაცემებით. ერთ - ერთი უმსხვილესი კომპანია - Tbilisi Energy თბილისი ენერჯი სამომხმარებლო ტარიფით 0,39 დან 0,46 ლარამდე 1 კუბურ მეტრზე. (ფასი დამოკიდებულია იმაზე განთავისუფლებულია თუ არა ბინათმესაკუთრე დღგ გადასახადისგან). კლიმატური პირობების გათვალისწინებით მაისიდან - სექტემბერ-ოქტომბრამდე გათბობა არ არის საჭირო.
ორკაციან ოჯახში ამაზე იხარჯება საშუალოდ 15 ლარი ( 5 აშშ დოლარი) თვეში.
გათბობა
ცენტრალური გათბობა სოფლებში არ არის, თუმცა უმრავლეს ახალ აშენებულ კორპუსებში არის ცენტრალური გათბობა. ბინის გათბობა მხოლოდ ზამთრის თვეებში არის საჭირო.
60-70 კვ.მ ბინის გათბობა, სადაც ცხოვრობს 2 ადამიანი, საშუალო ბუნებრივი აირის ხარჯი შეადგენს 100-120 ლარს ( 33-40 $)
ინტერნეტი, ტელევიზია, ტელეფონი
ულიმიტო 20 მგბიტის ღირებულება საშუალოდ 30 ლარია (10 აშშ დოლარი) თვეში, ხოლო ტელეფონის ხარჯები შეადგენს 4 დან 5 ლარამდე (1,3 დან 1,7 აშშ დოლარამდე).
საყოფაცხოვრებო ნარჩენების გატანა
ფიქსირებული განაკვეთი თვეში 2,5 ლარი ერთ სულ მოსახლეზე. გადასახადი დამოკიდებულია ბინაში რეგისტრირებული ადამიანების რაოდენობაზე.
ლიფტი
ლიფტის მომსახურების ხარჯები ყველა კომპლექსი განსხვავებულია. ყოველთვის მოითხოვეთ ამ ხარჯების მითითება წინასწარ.
მომსახურების ხარჯები
ბინებისთვის სადაც შედის მომსახურეობა დაწესებულია დამატებითი ხარჯები. ხშირად ესენია შენობის დასუფთავებისა და მოვლის ხარჯები, საზოგადოებრივი ტერიტორიის დასაფუთავების, ეზოს და კომპლექსის მოვლა. მომსახურების საშუალო საფასური შეადგენს ბინის 1 კვ.მ.-ზე საშუალოდ 1 დოლარს და უმრავლეს შემთხვევაში გადასახადის გადახდა წარმოებს თვეში ერთხელ.
საიჯარო შემოსავალი
მზარდი ტურისტული ინდუსტრიისა და მყარი ეკონომიკური ზრდის პირობებში, მას ვისაც სურს პასიური შემოსავლის მიღება უძრავი ქონებიდან აქვს უამრავი ვარიანტი. ხშირ შემთხვევაში მომხმარებლები იძენენ პირველი კლასის სტუდიო ბინებს ზღვის ხედით საერთაშორისო სასტუმროს ბრენდების აპარტ-ოტელებში.
მშენებლობის ეტაპზე ბინის საინვესტიციო მყიდველუნარიანობა მერყეობს წლიური 10 -დან 15 %-მდე. რადგან საქართველოში მუდმივად ჩნდება ახალი საცხოვრებელი კომპლექსები, რომელთა აუცილებელი პარამეტრია ობიექტის ლიკვიდურობა. ხშირად დეველოპერები ახდენენ საიჯარო ბიზნესის რენტაბელურობის გადაფასებას წლიური 25%-მდე. სწორი საინვესტიციო ობიექტის შერჩევისას რეალური ციფრები შეადგენს წლიური 8-12 %.
გამქირავებელი კომპანიები/ დასუფთავების მომსახურება
მკვეთრად იზრდება მოთხოვნა უძრავი ქონების მმართველი კომპანიების ინდუსტრიაზე, რომლებიც შეთანხმების საფუძველზე ასრულებენ სხვადასხვა დავალებებს.
შემოთავაზებული სერვისის ვარიანტები:
  • კლიენტების მოძიება გრძელვადიანი და დღიური იჯარისთვის
  • იურიდიული და საორგანიზაციო საკითხების მოგვარება
  • ბინების დაბრონვა, მოიჯარეების შესახლება და გამოსახლება
  • საცხოვრებელის დასუფთავების ორგანიზება, სახარჯო მასალის შეძენა
  • ბინების და საერთო სარგებლობის ადგილების სრული მომსახურება
  • ბინის რემონტი და ამორტიზაცია
  • კომუნალური მომსახურების საფასურის დროული გადახდა
  • სხვა დამატებითი საკითხები ბინის მფობელთან ინდივიდუალური მოლაპარაკების საფუძველზე
თქვენ შეგიძლიათ მართოთ ბინების დაბრონვის პროცესი როგორც საერთაშორისო ისე ადგილობრივი მმართველი კომპანიის დახმარებით. ეს კომპანიები გამუდმებით წარადგენენ ანგარიშებს ბინების გაქირავების შესახებ.
კერძო უძრავი ქონების მმართველი კომპანია სთავაზობს მომხმარებლებს პროფესიონალურ მართვას ექსპერტების მიერ. დეველოპერებისთვის ეს მეორეხარისხოვანი ბიზნესია. ამიტომ მათ არ შეუძლიათ შესთავაზონ მობინადრეს კომპანიების მსგავსი გამოცდილება.
უძრავი ქონების მიმნდობი მართვის მომსახურების ღირებულება შეადგენს იჯარის განაკვეთის 40 %-დან. მომსახურებაში შედის ბინის სრული შენახვა. მესაკუთრე იღებს სუფთა შემოსავალს იჯარის ღირებულების 60% ოდენობით და ამავდროულად სრულებით არ აწუხებს ქონების დაზიენებაზე, ცვეთაზე და სხვა ნიუანსებზე ფიქრი.
ვლადისლავ სიკორსკი
უძრავი ქონების კონსულტანტი Korter
«ვიღებ ჩემს თავზე საცხოვრებელი ვარიანტების მოძიებასა და შემოწმებას, შემოგთავაზებთ ყიდვის ხელსაყრელ პირობებს და დაგეხმარებით მშვიდად განახორციელოთ გარიგება დეველოპერთან»
წინა განყოფილება
Როგორ ვიყიდოთ?